Cómo registrar contablemente la aportación de inmuebles al crear una sociedad

En el ámbito empresarial, la constitución de una sociedad es un proceso que puede involucrar tanto aportaciones dinerarias como no dinerarias. Cuando estas últimas incluyen bienes inmuebles, surgen retos específicos en su tratamiento contable, especialmente en relación con su valoración y registro.

Aspectos generales: normativa y contexto

De acuerdo con el Plan General Contable (PGC) español, las aportaciones no dinerarias, como los inmuebles, deben valorarse al valor razonable en el momento de su aportación. Este valor determina no solo el importe del capital social del socio aportante, sino también el registro contable de las acciones emitidas como contrapartida.

Para el socio aportante, si el valor contable del inmueble difiere del razonable, puede generarse un beneficio o pérdida contable. Asimismo, cuando las aportaciones no dinerarias implican un cambio de uso patrimonial -como el reemplazo de un inmueble por acciones-, estas deben tratarse como una permuta de carácter comercial, lo que refuerza la necesidad de un correcto análisis previo.

Valoración de los inmuebles

La Ley de Sociedades de Capital (LSC) establece que las aportaciones no dinerarias deben describirse detalladamente en la escritura de constitución de la sociedad. En el caso de sociedades anónimas, estas aportaciones deben contar con un informe de valoración realizado por expertos independientes, designados por el registrador mercantil, que garanticen la fiabilidad del valor atribuido al bien aportado.

En el caso de sociedades de responsabilidad limitada, la normativa es más flexible, al no exigir este informe, aunque los socios son responsables solidarios del valor atribuido a los bienes. La valoración siempre debe reflejar criterios objetivos, como el mercado, para evitar discrepancias posteriores.

Ejemplo

Supongamos que se constituye una sociedad con las siguientes características: Una parte del capital que se haya compuesto por 100 acciones de 1.000 euros de valor nominal cada una y cuya aportación se realizará por uno de los socios, que es una sociedad de responsabilidad limitada, mediante la entrega de un inmueble de su propiedad. El resto del capital, es decir, 200 acciones, igualmente de 1.000 euros de valor nominal cada una, se suscribe y desembolsa por los otros accionistas mediante aportaciones dinerarias.

Para cubrir el importe de 100.000 euros, la referida sociedad accionista entrega el correspondiente inmueble que tiene contabilizado por 80.000 euros y una amortización acumulada de la parte de la construcción en el momento de la aportación, de 10.000 (incluimos, o no separamos de los 80.000 euros el valor del terreno para simplificar los cálculos y su registro). No obstante, su valor razonable, según el informe de un experto independiente, es de 100.000 euros por lo que dicha valoración es coincidente con el valor nominal de las acciones emitidas.

Los costes de la constitución de la sociedad ascienden a 12.000 euros.

Propuesta de solución:

Por la emisión de las acciones:

N.º CTA.	TÍTULO	CARGO	ABONO
190	Acciones emitidas	300.000
194	Capital emitido pendiente de inscripción		300.000

Por la constitución y registro:

N.º CTA.	TÍTULO	CARGO	ABONO
100	Capital social		300.000
194	Capital emitido pendiente de inscripción	300.000

Por los costes de la constitución:

N.º CTA.	TÍTULO	CARGO	ABONO
113	Reservas voluntarias	12.000
572	Bancos c/c		12.000

Por las aportaciones:

N.º CTA.	TÍTULO	CARGO	ABONO
190	Acciones emitidas		300.000
572	Bancos c/c	200.000
210-211	Terrenos y bienes naturales y construcciones (*)	100.000

(*) Deberían contabilizarse por separado, pero simplificamos las operaciones.

En cuanto a la sociedad aportante, el registro contable de la operación sería el siguiente:

N.º CTA.	TÍTULO	CARGO	ABONO
210-211	Terrenos y bienes naturales y construcciones (*)		80.000
281	Amortización acumulada de construcciones	10.000
250	Inversiones financieras l/p en instrumentos de patrimonio	100.000
771	Beneficios procedentes del inmovilizado material		30.000

(*) Igualmente, deberían contabilizarse por separado, pero simplificamos las operaciones.

En definitiva, la correcta contabilización de aportaciones no dinerarias, como inmuebles, en la constitución de una sociedad requiere un conocimiento profundo de la normativa aplicable y una ejecución técnica precisa. Este tipo de operaciones, aunque complejas, ofrecen una visión detallada de cómo los principios contables interactúan con las obligaciones legales, reforzando la importancia de contar con asesoramiento profesional especializado.

Para cualquier consulta relacionada con este tema, no dude en contactarnos en el correo info@globalauditoria.es. Nuestros expertos de GLOBAL AUDITORÍA podrán ofrecerle el mejor asesoramiento.